Vad krävs för att bygga de bostäder som behövs?

Krönikan kommer även att publiceras i Fastighetsnytt nummer 2, 2018. Tidningen utkommer på fredag 6/4. 

Den positiva prisutveckling på privatbostadsmarknaden som varit under mycket lång tid är bruten. I Stockholm är inbromsningen mest påtaglig, spekulationsköpen är borta och utbudet av bostäder till försäljning är rekordhögt. I de delmarknader där nyproduktionstillskottet har varit ensidigt och stort förekommer rabatter framförallt i form av avgifter och hyror. I stort påverkar utvecklingen på privatbostadsmarknaden svensk ekonomi och tillväxt och tillsammans med en ökad makrotillsyn finns risker för en hemmalagad kris. Med bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak samt förslag om begränsade ränteavdrag är utvecklingen framgent osäker. Riskerna är stora att åtgärderna sammantaget leder till fallande bostadspriser vilket direkt får konsekvenser på bostadsbyggandet. När bostadsrätter och egnahem till större del måste finansieras med eget kapital krävs ett eget finansiellt sparande och antalet hushåll som har betalningsförmåga minskar.

Samtidigt står Boverket fast vid att byggtakten måste trappas upp och att Sverige behöver bygga totalt 600 000 nya bostäder fram till år 2025, en konsekvens av en kraftig befolkningsökning och ett litet bostadsbyggande i förhållande till befolkningsökningen de senaste tio åren. Det är således svårt, både utifrån rådande makroekonomiska förutsättningar och den kraftiga befolkningstillväxten och urbaniseringen, att se någon stundande bo-krasch. Ett ökat krav på finansiering av bostäder med eget kapital förtydligar dock att behov och efterfrågan är två helt olika saker.

Så vem ska bygga de bostäder som behövs? Var finns kapitalet som vill finansiera nybyggnadsprojekt och prioritera utveckling och produktion av billiga bostäder?

Behovet av billiga bostäder ställer krav på en ökad konkurrens i entreprenörsleden men också på storskalighet och ökad grad av upprepning. Det ställer också krav på tillgång till mark och byggrätter där priset inte är ett resultat av betalningsviljan för något annat än det som ska byggas. En förändring av PBL för att tillåta styrning av upplåtelseform skulle sannolikt öka utbudet. Att tillgänglig mark för bostadsproduktion till stor del är i kommunal ägo gör också att kommunerna givetvis har en nyckelroll i att arbeta fram nya, ekonomiskt genomförbara detaljplaner. Idag är blandstaden ideal för all stadsplanering och i många kommuner går blandstadsambitionen så långt att såväl den ekonomiska som den sociala hållbarheten äventyras. Med de lagar och system för detaljplanering, markanvisning och hyressättning som vi har idag kommer det inte att gå att bygga billigare bostäder än vad som finns i det befintliga bostadsbeståndet och det framtida tillskottet kommer sannolikt inte att motsvara behovet och det tillskott som befolkningstillväxten och befolkningssammansättningen motiverar. För att lyckas med utmaningen att bygga nya bostäder som kan efterfrågas av alla måste tillgången på mark som prissätts efter marknadsvärdet av den färdiga bostaden öka, detaljplaneringen måste vara mer flexibel för att tillåta variation utifrån marknadsförutsättningar och efterfrågan och förutsättningar måste skapas för en högre grad av storskalighet genom möjlighet till upprepning av framgångsrikt genomförda bostadsprojekt.

Åsa Henninge
Vd, Wästbygg Projektutveckling



Källa: Fastighetsnytt