Vad är en bostadsbubbla och har vi en?

Utsagor om den framtida bostadprisutvecklingen duggar tätt nu. Bengt Hansson på Boverket tror att bostadspriserna kommer att sjunka med 30 procent. Hans Lind, professor emeritus KTH, förutspår att de kommer att halveras. I SBAB:s prognos i Bomarknadsnytt spår vi en nedgång på mer modesta 8-9 procent fram till 2021. Men det finns också aktörer, till exempel Konjunkturinstitutet, som tror på en viss fortsatt prisuppgång.

Hur kommer det sig egentligen att det finns så många disparata utsagor om de framtida bostadspriserna? Det enkla svaret är att det är synnerligen svårt att göra bostadsprisprognoser. Det svåra svaret är att de olika utsagorna tar sin utgångspunkt i om det är så kallade fundamentala faktorer som drivit prisuppgången på hela 300 procent sedan mitten av 1990-talet eller om det finns andra inslag, exempelvis spekulativa, som bidragit till att vi idag har en bostadsbubbla som kommer att spricka.

Vad är egentligen en bostadsbubbla? Tyvärr finns ingen riktigt vedertagen definition och forskningen spretar åt olika håll. Vissa ekonomer menar att det inte finns prisbubblor eftersom marknaden alltid prissätter tillgångars värde på ett effektivt sätt givet den information som finns. Andra ekonomer menar att en bubbla uppstår när det finns för många köpare som är ”för angelägna” att köpa i förhållande till utbudet. Ett klassiskt exempel på det senare är ”Tulpanmanin”, 1630-talets finansbubbla i Nederländerna, baserad på spekulationshandel med tulpanlökar.

Ett sätt att ändå försöka definiera en bostadsbubbla är att analysera om prisuppgången kan förklaras av just fundamentala faktorer. För några år sedan gjordes omfattande analyser av Finansinspektionen och Evidens som visade att pris- och skulduppgången i stor utsträckning kunde förklaras av bland annat kraftigt sjunkande räntor, sänkta skatter och ökande hushållsinkomster. Sedan dess har vi haft en mycket expansiv penningpolitik som sannolikt bidragit till en stor del av de allra senaste årens fortsatta uppgång i bostadspriserna. Lägg därtill svårigheten att hitta ett alternativt hyresboende och den stora inflyttningen till storstadsregionerna.

Men det finns ändå vissa oroande tecken. Mäklarobservationer har på senare tid gjort gällande att antalet spekulationsköp har varit betydligt större än väntat. Så spekulativa inslag finns uppenbart på marknaden. Men en viktigare faktor för den fortsatta prisutvecklingen är ränteutvecklingen framöver och hushållens förväntningar om den. När vi i SBAB:s prognos spår en bostadsprisnedgång på 8-9 procent gör vi det utifrån en prognos över stigande bostadsräntor och utifrån antagandet att det i huvudsak ändå är fundamentala faktorer som förklarat prisuppgången.

På samma sätt som bostadspriserna stigit när räntorna gått ned bör rimligtvis priserna sjunka något när räntorna går upp, allt annat lika. Det utesluter dock inte större prisfall. Om räntorna skulle stiga kraftigt eller om vi går in i en svår global lågkonjunktur kan prisfallet bli betydligt större. Men det utesluter inte heller en viss fortsatt prisuppgång vid en mer gynnsam ekonomisk utveckling?

Solklart?

Robert Boije
Chefsekonom, SBAB



Källa: Fastighetsnytt