Ratinginstituten driver på fastighetsmarknaden

Krönikan kommer också att publiceras i Fastighetsnytt nummer 3, som utkommer nästa vecka. 

I takt med att de svenska fastighetsbolagen blivit alltmer aktiva på kapitalmarknaden har även antalet företag med officiella kreditbetyg från ett ratinginstitut ökat. I dagsläget har ett 20-tal svenska fastighetsbolag ratings från antingen Fitch, Moody’s, Standard & Poor’s eller från det nystartade Nordic Credit Ratings. De flesta kreditbetygen är på nivån ”investment grade” vilket indikerar låg kreditrisk.

Med tanke på den stora betydelse som kreditbetygen har för bolagens upplåningskostnader på kapitalmarknaden kan det vara värt att fundera på vilka faktorer som spelar störst roll vid kreditbedömningen. För det första har ratinginstitutens subjektiva syn på bolagens affärsrisk central betydelse. Exempelvis anses bostads- och samhällsfastigheter av ratinginstituten vara mer stabila än kommersiella fastigheter. Detta möjliggör en högre belåningsgrad för ett bostadsföretag än för ett kommersiellt fastighetsbolag för samma kreditbetyg, allt annat lika. För det andra kan ägarbilden spela stor roll i kreditbedömningen, och då särskilt om ägaren har någon form av statlig koppling. Om ägaren ses som stark kan det resultera i ett högre kreditbetyg baserat på antagande om någon form av implicit eller explicit ägarstöd.

För det tredje är bedömningen av den finansiella risken i bolagen en viktig ratingparameter. När vi ser på de typiska nyckeltal som Moody’s och Standard & Poor’s använder sig är det vanligt att relatera skuldsättning och räntebetalningar till fastigheternas marknadsvärden och bolagets rörelseresultat (EBITDA).

Vad gäller mått som skuldsättning i absoluta tal eller fria operativa kassaflöden tycks de inte väga lika tungt i bedömningen. I vår mening innebär det att ratinginstitutens kreditbedömningar kan komma att visa sig vara kraftigt cykliska då både marknadsvärdet på fastigheterna och intjäningen troligen kan komma under press i samband med en lågkonjunktur. I tillägg till detta skulle även i värsta fall affärsriskbedömningen kunna komma att revideras samtidigt, vilket i så fall skulle sätta ytterligare press på kreditbetygen.

Samtidigt som vi ser flera fördelar med att de svenska fastighetsbolagen ökat sin närvaro på kapitalmarknaden är nu allt fler företag exponerade mot ratinginstitutens bedömningar. Av den anledningen tror vi inte att det är en slump att allt fler bolag valt att förlänga sin kapitalbindning och somliga företag även siktar på att uppnå en buffert inom sitt investment-grade betyg för att tåla en mindre nedgradering. Detta känns sunt med tanke på att ratinginstitutens bedömningar kan komma att ändras över tiden.

Louis Landeman
Chef kreditanalys, Danske Bank Markets



Källa: Fastighetsnytt