Mät mer och mät rätt i bostadspolitiken!

Krönikan publiceras också i Fastighetsnytt nummer 3, som utkommer i veckan. 

Det är inte mycket vi är överens om. Har vi bostadsbrist eller inte? Behöver vi bygga massor av nya bostäder eller inte? Och vad vi menar vi egentligen med billiga bostäder?

Ett sätt att komma vidare i en situation med oenighet och oklarhet om vad olika personer egentligen menar är att försöka precisera begrepp genom att tala om hur vi ska mäta saker.

De som säger att vi inte har bostadsbrist verkar definiera bostadsbrist i termer av hur många kvadratmeter det finns per person. Ur ett individperspektiv handlar dock bostadsbrist rimligen om hur lätt det är att hitta en bostad med vissa egenskaper. Bostadsbrist är det då om “många” inte kan hitta en bostad på rimliga villkor – och då måste vi precisera vad som menas med rimliga villkor och det är ju i grunden ett politiskt ställningstagande. Ser vi bostadspolitiken ur ett individperspektiv, kan vi formulera mätbara mål som:

– Det ska vara möjligt att hitta en enrumslägenhet på säg 30 kvadratmeter inom rimligt pendlingsavstånd som kostar max 5000 kronor per månad. Det behöver kanske inte vara ett förstahandskontrakt men det ska i alla fall vara ett 1-årskontrakt som är bindande för uthyraren. Går det att hitta en liten trea med en hyra på 10-11 000 kronor per månad i en förort så är kanske läget ändå OK för en familj.

– För ägarmarknaden kan man formulera mål som att det ska vara möjligt för en familj med vanliga jobb med inkomster lite under genomsnittet att efter att ha sparat 5 år köpa ett litet radhus i en förort med en för orten normala priser. Går inte det behöver vi göra något.

Genom att på olika marknader se på vad som går att hitta för olika hushåll kan vi se hur långt från målen vi är och diskutera vad som skulle kunna göra att vi närmar oss ett specifikt mål. Det är dock viktigt att fokusera på rätt mått. I debatten om billiga hyresrätter så talas ibland om hyra per kvadratmeter och det menar jag är ointressant: ju mer yteffektiv en lägenhet är desto högre blir ju kvadratmeterhyran, men månadshyran kan ändå bli lägre! Månadshyra för en lägenhet med en viss yta är det centrala.

För att veta vad som är rimlig hyra eller månadsutgift behöver vi veta vad olika grupper egentligen har råd med, givet rådande regler för olika bidrag. Jan Berg har på sin hemsida presenterat sådana kalkyler (se www.sambainstitutet.se). Dessa kalkyler pekar till exempel på att en etta inte behöver vara billigare än 5 000 kronor och en trea kan kosta 10-11 000 kronor per månad för att även hushåll med relativt låga inkomster ska ha så mycket pengar kvar som Konsumentverket anser rimligt.

Ett ytterligare steg i räknandet är att bedöma vad marknaden kan leverera. Fokus i debatten ligger ofta på byggkostnader, men det centrala för hushållet är månadsutgiften. Och då måste kalkylen även ta hänsyn till räntenivåer och drift- och underhållskostnader? En billig bostad borde rimligen definieras som en bostad som har låga livscykelkostnader. För att veta vilka åtgärder som är motiverade behöver vi också veta vad olika företags bra standardprodukter kommer att kosta per månad för ett hushåll.

Kan vi komma överens om mätbara mål och om vad olika bra standardprodukter kostar per månad kan vi till exempel se om det behövs någon typ av subventioner eller ökade bidrag. Mätbara mål gör också att staten kan precisera vad kommunernas bostadsförsörjningsansvar egentligen innebär. I detta ansvar kan exempelvis ingå att kommunen ska planera så att det finns förutsättningar att bygga bra standardprodukter både för den som vill hyra och den som vill äga (eller göra så att billigare bostäder blir tillgängliga i det befintliga beståndet).

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi



Källa: Fastighetsnytt