Hur påverkas bopriserna när skulderna slutar växa?

Prisfallet på den svenska bostadsmarknaden har pågått i åtta månader men verkar nu ha avstannat. Varför bostadspriserna började falla är inte självklart. De vanliga orsakerna till prisfall på bostadsmarknader så som ökad arbetslöshet eller högre räntor har inte inträffat. En av de främsta förklaringarna till prisfallet är istället att bankerna har blivit restriktiva med sin utlåning och att den resulterande bristen på bolån ligger bakom prisfallet.

Bankernas utlåning har dock inte minskat på grund av mer restriktiv utlåning. Tvärtom så fortsätter bankerna att låna ut mer. Ökningstakten för nya bolån är densamma som tidigare, cirka 7 procent per år. Det som möjliggör att utlåningen fortsätter att öka samtidigt som den är mer restriktiv är att efterfrågan på bolån på ökar ännu mer. Problemet på marknaden är med andra ord inte att bankerna har slutat att låna ut, utan istället att efterfrågan på bolån ökat kraftigt sedan mitten av 2017. Efterfrågeökningen på bolån bottnar i sin tur i en kraftig ökning av nyproduktionen*.

Bolånen ökade med cirka 230 miljarder kronor från mars 2017 till mars 2018, ändå sjönk bostadspriserna med 5 procent. De nya bolånen lyckades med andra ord inte höja priserna, istället gick de åt till att finansiera nyproduktionen och till att någorlunda hålla uppe priserna i den årliga omsättningen av bostadsbeståndet. Frågan är vad som hade hänt med bostadspriserna om bolånen inte hade ökat alls, utan varit oförändrade på den historiskt höga nivån om 3 100 miljarder kronor?

Med utgångspunkt att de flesta av alla bostadsköpare använder huvuddelen av sitt sparkapital som insats vid bostadsköp så blir tillgången på bolån helt avgörande för prisbilden. Om tillgången på bolån för en enskild köpare minskar med en miljon kronor, så kommer priset som denne kan betala med all sannolikhet att minska med ett nästan lika stort belopp. Andelen svenskar som i ett sådant läge helt sonika tullar en miljon på sparkontot och bjuder samma pris som tidigare är begränsad.

En ökning av bolånen med en miljon kan bidra till att finansiera flera bostadsköp. I första ledet finansieras bolånetagarens bostadsköp, men den nya bolånemiljonen hamnar sedan hos säljaren av samma bostad som sedermera kan använda del av pengarna till att finansiera sitt nya bostadsköp och så vidare.

Eftersom vi har dubbel bokföringen så skapas inte bara ett nytt bolån, utan den balanserande motposten är tillskapandet av nya pengar på låntagarens konto för motsvarande belopp. Pengar som alltså sätts i arbete och rasslar vidare genom systemet.

Pengar är en fordran på banksystemet och det finns ingen naturlig begränsning för hur mycket pengar som kan skapas. Bankerna utlovar dock att fordringen, dvs pengarna på kontot, när som helst kan flyttas över till en annan bank alternativt växlas till en fordran på Riksbanken (det vill säga kontanter). För att genomföra dessa båda transaktioner behöver bankerna i sin tur ha fordringar på Riksbanken, det vill säga centralbanksreserver, i motsvarande utsträckning. Pengar på kontot, kontanter och centralbanksreserver är alla tre i grund och botten bara fordringar, den första nämnda på banksystemet och de två sistnämnda på Riksbanken. Alla tre är denominerade i svenska kronor och alla tre kan i teorin skapas i obegränsad omfattning.

Om efterfrågan på bolån ökar kraftigt, varför ökar då också inte utbudet om pengar ändå kan skapas i obegränsad omfattning? Bankerna har förutsättningarna för att öka utlåningen i den utsträckning som marknaden efterfrågar, men väljer att bibehålla en stabil kvot mellan eget kapital och bolånevolymen, trots att marknaden skriker efter mer. Därför ökar de inte på bolånevolymen snabbare än det egna kapitalet växer. Effekten blir att nischbanker och nya marknadsaktörer söker sig till bolånemarknaden för att dra nytta av obalansen mellan utbud och efterfrågan.

Så länge bolånen, delvis med hjälp av de nya aktörerna på marknaden, ökar med över 200-250 miljarder kronor per år är det svårt att se någon större dramatik på den svenska bostadsmarknaden. Om ökningen av bolån istället sänks så att den till exempel hamnar i linje med ökningen av hushållens inkomster, senast uppmätt till 3,6 procent**, så borde det rimligen innebära att ökningen av bolån halveras och minskar till mellan 100-125 miljarder kronor per år.

En minskning av nya bolån per år med 100 miljarder kronor sänker det aggregerade priset på bostadsmarknaden med en multipel av samma belopp enligt resonemanget ovan. Vad det skulle innebär i prissänkning per bostad eller per kvadratmeter vore intressant att få en uppskattning på. Rimligtvis leder det till ett prisfall som är väsentligt större än det vi sett hitintills allt annat lika.

Att begränsa hushållens skuldsättning är ett av huvudmålen för både Finansinspektionen och Riksbanken. Om, eller kanske snarare när, de till slut uppnår sitt mål kommer det med all sannolikhet påverka bostadspriserna negativt.

Jacob Bruzelius
Finanschef, Rikshem

*Se Finansinspektionen, Stabiliteten i det finansiella systemet november 2017, sid 38.

**Se Finansinspektionen, Den Svenska bolånemarknaden 2018.



Källa: Fastighetsnytt