Fastighetsbolag alltmer beroende av obligationer

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2019.

Många svenska fastighetsbolag har finansierat de senaste årens kraftiga tillväxt genom att emittera obligationer i ett allt högre tempo. Obligationslån utgör nu merparten av bolagens skulder och uppemot hälften av den totala mängden företagsobligationer i Sverige. Fastighetssektorn har därför blivit allt mer känsligt för störningar på kreditmarknaden.

Bland bolagen på börsens huvudlista utgjordes 55 procent av skulderna av obligationsfinansiering, enligt en rapport som Catella publicerade i december förra året. Det kan jämföras med 2011 då motsvarande siffra låg på några procent.

En positiv aspekt av att fastighetsbolagen ökat andelen obligationer är att man blir mindre beroende av bankfinansiering, särskilt som bankerna blivit mindre benägna att låna ut pengar nuförtiden. Samtidigt har den lavinartade ökningen av obligationslån lett till en situation som kan bli knivig att hantera både för långivare och låntagare. Långivarna på grund av den stora exponeringen mot en enskild sektor och låntagarna genom att de blir väldigt beroende av att det finns nytt kapital att tillgå på kreditmarknaderna.

– Om många ska refinansiera sina lån i en tuff marknad så kan det bli svårt. I en skakig marknad kan de behöva betala mycket högre ränta på obligationslånet, eller så går det inte alls, säger Michael Andersson, Head of Ratings på Nordic Credit Rating.

Dyrare pengar för fastighetsbolag
Det är något som investerare tar höjd för genom att ha en lite mer försiktig inställning till fastighetsobligationer än till andra typer av företagsobligationer. Detta eftersom de helst undviker att lägga alla ägg i samma korg.

– Vad som händer är att fastighetsbolag med samma kreditbetyg som industribolag får betala lite mer när de lånar pengar på den svenska obllgationsmarknaden. Investerare vill ha mer betalt på grund av exponering mot sektorn, säger Louis Landeman, chef Kreditanalys på Danske Bank, till Fastighetsnytt.

Louis Landeman. Foto: Danske Bank.

Enligt Danske Bank uppgår fastighetsbranschens andel av den totala andelen fastighetsobligationer till 43 procent, räknat i kronor. Banksektorn, som bland annat ger ut stora mängder obligationer för att finansiera svenska bolån, är inte med i jämförelsen.

Investerarnas mer restriktiva hållning till fastighetssektorn skulle dessutom kunna accentueras vid oro på kreditmarknaderna. Enligt Michael Johansson, kreditanalytiker på Swedbank, så skulle investerare i orostider vara mycket mer benägna att låna ut till sektorer som man har mindre exponering mot för att bibehålla sin diversifiering.

– Om det skulle bli en väldigt stökigt kreditmarknad i Sverige så är det fastighetssektorn som kommer ta den största smällen, säger han.

Stökig höst på kreditmarknaden
Fastighetsbolagen fick en liten försmak av hur det skulle kunna se ut i höstas då osäkerheten ökade på kreditmarknaderna, vilket bland annat hängde ihop med fallet på världens börser.

Situationen har dock stabiliserats sedan dess och åtminstone bland bolagen med extra hög kreditvärdighet, så kallad investment grade, har aktiviteten kommit igång igen. Samtidigt är det lite mer avvaktande om man tittar på obligationer utgivna av bolag med sämre kreditvärdighet.

Enligt Michael Johansson kan dock höstens turbulens ha lett till att kreditfonder sålt av tillgångar för att hantera eventuella uttag av kunder, men så verkar inte ha skett. Han tror därför att att det kan vara en god idé för fastighetsbolag med lite sämre kreditkvalité, så kallade high yield-bolag, att passa på att emittera obligationer. Samtidigt påpekar han att det i dagsläget är högst osäkert vilka nivåer dessa kan emittera på.

Svårt för bostadsbolag att refinansiera
Ett segment som redan i dagsläget antagligen skulle ha svårt att refinansiera sina obligationer till rimliga villkor är bostadsutvecklarna, som pressas av den svajiga bostadsmarknaden. Det segmentet utgör dock bara cirka 2 procent av den totala företagsobligationsmarknaden, enligt Danske Bank.

De flesta bostadsutvecklarna har obligationsförfall 2020 eller senare men Oscar Properties har en obligation om 450 miljoner kronor som löper ut redan i september i år. Det är väldigt tveksamt om bolaget kommer kunna ersätta med en ny obligationslån, vilket Fastighetsnytt skrivit om tidigare.

Bolaget kommer därför behöva hitta någon alternativ finansieringskälla eller förlita sig till att rörelsen genererar tillräckligt med pengar för betala tillbaka lånet. Oscar Properties hade bara 100 miljoner kronor i kassan i slutet av 2018. Samtidigt väntas slutbetalningar från bostadskunder på hundratals miljoner kronor rulla in under det första halvåret i år. Om dessa inte räcker kan bolaget komma att tvingas till en nyemission.

Tar höjd för tuffare tider
Många fastighetsbolag har redan börjat ta höjd för tuffare villkor på kreditmarknaden. Det yttrar sig bland annat i att man dragit ner på belåningsgraden. Enligt Catella hade bolagen som är listade på Stockholmsbörsens huvudlista en belåningsgrad på 52 procent i slutet av det tredje kvartalet 2018, vilket är lägre än det historiska snittet på 56 procent.

En annan metod är att förlänga den genomsnittliga kreditbindningen, det vill säga se till att det är längre tid tills lånen förfaller. Ytterligare en variant är att lägga till nya typer av finansieringskällor för att bli mindre beroende av en viss typ av finansiering.

Ett sätt att både sprida risken och dessutom öka löptiden är att använda sig av så kallad direktfinansiering från aktörer såsom Europeiska Investeringsbanken eller Brunswick Real Estate. I januari i år tog exempelvis Fabege in 1,6 miljarder kronor på ett nioårigt lån från Brunswick. Det är sällsynt att svenska aktörer kan låna ut med så långa löptider.

Ytterligare en metod är att bege sig utomlands. Under det andra halvåret 2018 gav sig både Sagax och Castellum för första gången ut på euromarknaden för att låna pengar. Castellum tog in 500 miljoner euro där det mest omvandlats till kronor. Även Sagax lånade upp 500 miljoner euro.

Rekordemission av Heimstaden
Värst var dock Heimstaden, som drämde till med en euroemission där man tog in motsvarande 10,6 miljarder kronor genom att ge ut flera obligationer med olika löptider. Enligt bolaget är det den största emissionen någonsin av ett nordiskt fastighetsbolag.

Sagax och Heimstaden har gjort ytterligare euroemissioner i år. Det finns även flera andra bolag som sedan tidigare emitterat obligationer i euromarknaden, exempelvis Hemsö, Akelius, Rikshem och Akademiska Hus.

Hemsö har jobbat med att förlänga sin ränte- och kapitalbindning de senaste åren, bland annat för att försöka dra nytta av dagens låga ränteläge. För några månader sedan drog bolaget in motsvarande 2 miljarder kronor i flera emissioner med löptider på mellan 10 och 25 år, vilket bidragit till att kapitalbindningen nu uppgår till hela 8 år. Totalt har Hemsö emitterat obligationer för motsvarande 12 miljarder kronor på löptider från 10 till 30 år sedan 2016.

Hemsö har en investment grade rating och längden på hyreskontrakten i bolagets bestånd, som består av samhällsfastigheter finansierade hyresgäster, uppgår i snitt till nästan 10. Det gör att man kan attrahera kapital från europeiska och asiatiska liv- och försäkringsbolag som vill binda upp sig på längre löptider.

– Vi finns både i Sverige, Finland och Tyskland och har ett naturligt behov av euro. Då passar de här långa löptiderna, speciellt eftersom den svenska marknaden generellt sett inte levererar några stora volymer i löptider längre än 5 år, säger Jonas Rosengren, Finanschef Hemsö.

Oskar von Bahr



Källa: Fastighetsnytt