Färre bostäder med osäker politik?

Artikeln publiceras även i Fastighetsnytt nummer 3, 2019 som utkommer senare den här veckan. Bland mycket annat belyser vi i numret de många osäkerhetsfaktorer som ligger över branschen just nu. 

En oklar bostadspolitisk inriktning skapar osäkerheter i en bransch som kräver långsiktighet för att investera. Tydligast är turerna kring det statliga investeringsstödet. “Osäkerhet tvingar marknaden att prissätta risk” säger Svefas Gustav Källén.

Det statliga investeringsstödet för hyresbostäder har under sin korta livslängd mötts av både ris och ros. Stödet, som syftat till att bidra till bostadsbyggandet av hyresrätter och studentbostäder, infördes först i januari 2017. Det fick snabbt kritik på många håll i branschen. Kritiken bestod främst i att stödet inte når ut till rätt målgrupp, att det inte ger billigare lägenheter och att det saknas rörlighet i systemet.

Samtidigt var många positiva, bland annat kommunala bostadsbolag. I slutet av 2018 hade 5,8 miljarder kronor beviljats i stöd till över 20 000 bostäder.

– I den här frågan har branschen en principiell uppfattning och en affärsmässig. Principiellt vidhåller de flesta sin principiella ståndpunkt, och skulle därför föredra andra alternativ. Men strikt affärsmässigt är det ingen tvekan om att investeringsstöden ger ett betydande ekonomiskt tillskott, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på byggbolaget Veidekke.

Gustav Källén, vice vd på transaktionsrådgivaren Svefa, minns att intresset från branschen var svalt när stödet infördes.

– Det var till viss del var efterfrågat av kommunala bostadsbolag men där behovet är som störst, i Stockholmsregionen, så var nivåerna för lågt satta. När nivåerna lyftes i maj 2018 såg man hur fler aktörer efterfrågade stödet, enligt Källén.

– I flera av de försäljningsprocesser som vi har haft avseende byggrätter för bostäder så har det varit en viktig del i köparnas kalkyl och således efterfrågat av såväl privata som kommunala bostadsutvecklare, säger han.

Han menar att stödet möjliggjort investeringar och nyproduktion av hyresrätter som annars inte skulle ha blivit av.

Lennart Weiss tycker att det är “uppenbart” att stödet inte fungerar i de marknader där bostadsbristen är som störst – i Storstockholm och i centrala Göteborgsregionen.

– Resultatet blir ett ökat tillskott på bostäder på platser där den långsiktiga efterfrågan är osäker, av företrädesvis små lägenheter som är olämpliga för familjebildande par och vidare att de tenderar att förstärka segregationen, säger han.

Tillbaka med nya regeringen
Oavsett vad man tycker kan man konstatera att stödet försvann under den turbulenta politiska hösten 2018. I samma stund som Moderaternas budget röstades igenom i riksdagen rök stödet.

När den nygamla regeringen till slut tillträdde meddelade man ganska snart att investeringsstödet skulle återinföras, något som sedan bekräftades i vårändringsbudgeten. Punkt 47 i Januariöverenskommelsen mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartiet berör investeringsstödet. Så här skriver man: ”stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet”. Anslaget för 2021 och 2022 ökar med sammanlagt 4,5 miljarder kronor.

– Vi behöver bygga mer bostäder och vi behöver bygga mer bostäder som fler har råd med. Detta är ett stöd som är mycket eftersökt. Förra året ökade antalet ansökningar med 138 procent, sa finansminister Magdalena Andersson i samband med att vårändringsbudgeten presenterades.

Man har också sagt att man avser “utveckla” stödet, än så länge är det dock oklart hur.

Inom loppet av ett år har alltså ett stöd som på olika sätt ingår i kommunernas och de privata bolagens kalkyler först fått höjda nivåer, försvunnit helt ur budgeten (vilket lett till att ansökningar som kommit in, inte ens behandlats), kommit tillbaka – för att på sikt utvecklas.

Hur tror du att investeringsviljan påverkas av oklarheterna?
– All osäkerhet tvingar marknaden att prissätta risk, och i flera fall ta höjd för framtida osäkerheter. Investerare riskerar att bli mer återhållsamma kring att ta större strategiska inriktningsbeslut med investeringsstödet som grund. Troligtvis leder det till färre bostäder, säger Gustav Källén.

Lennart Weiss fyller på:
– Ryckigheten skapar problem men kanske än värre är att det fortsatt är oklart om bidragen kommer att räcka till.
Utöver reglerna kring investeringsstödet har många andra bostadspolitiska regler och åtgärder diskuterats flitigt de senaste åren. Ränteavdragens vara eller icke vara, kreditrestriktioner i form av amorteringskrav och bolånetak samt fastighetsskatten står ständigt på agendan för den bostadspolitiska debatten.
Högst upp på önskelistan ligger därför fortsatt en bred, bostadspolitisk överenskommelse. Ett par första steg togs i januariöverenskommelsen, men branschen hoppas på mer långtgående och breda överenskommelser som håller över tid – oavsett skiften i Rosenbad.

Detta ska också ses i ljuset av en annalkande lågkonjunktur, och en bostadsmarknad som varit minst sagt svajig de senaste två åren. Lennart Weiss menar därför att man måste behålla lugnet, och inte fatta några förhastade beslut.
– Just nu är läget i bygg- och bostadsbranschen extremt känsligt. Minsta politiska felsteg skulle kunna leda till en upprepning av den dikeskörning som drabbade marknaden hösten 2017. Om man exempelvis skulle fatta beslut om en snabb nedtrappning av ränteavdragen eller höja fastighetsskatten på ett obalanserat sätt kan vi få en ny, djup fastighetskris som skickar svallvågor över hela samhällsekonomin.

Lennart Weiss om bostadspolitiken:
“I likhet med de flesta andra menar jag att bostadsdelen i 73-punktsprogrammet är otillräcklig och att det egentligen inte löser några grundläggande problem. Politik handlar ofta om att förändra komplexa sammanhang med myrsteg.

Lennart Weiss. Foto: Veidekke.

Det jag skulle önska i tillägg är att man omgående gör en översyn av införda kreditrestriktioner och skyndsamt inför undantagsregler för förstagångsköpare, det vill säga högre bolånetak, lägre kalkylräntor vid bundna lån och amorteringsfritt de första fem åren, följt av amorteringsplaner med sikte på att nå 50 procent belåningsgrad på 30 år.

I nästa steg behövs en reform som stöttar kapitalsvaga hushåll, det vill säga startlån och subventionerat bosparande. Det är positivt att Kristdemokraterna lagt ett program i den riktningen. Det ökar trycket både på de borgerliga partierna och regeringen.”

Gustav Källén om bostadspolitiken:
“Det är positivt att bostadsministern sorterats in under finansdepartementet då dessa frågor är tätt sammanlänkade och det ger bostadsministern mer inflytande. Samtidigt har det blivit en delad tjänst som till viss del kan förklara den minskade synligheten från nuvarande bostadsminister Per Bolund.

Gustav Källén, vice vd, Svefa. Foto: Svefa.

Vår bild är att den osäkerhet som nu råder på bostadsmarknaden främst beror av försämrade finansieringsvillkor. Ur ett makroperspektiv kanske avmattningen förefaller välkommen och måttlig, men den underliggande påverkan på marknadsdynamiken och enskilda människors boendesituation är mycket stor och oroväckande. Den dubbla rollen som finansmarknads- och bostadsminister kan visa sig problematisk om bostadsmarknaden endast hanteras utifrån ett finansmarknadsperspektiv.”

Maria Nordlander



Källa: Fastighetsnytt